Tilstandsrapport for bolig: Slik forstår du TG-grader og bruker rapporten videre

En tilstandsrapport beskriver observerte forhold ved boligen på et bestemt tidspunkt. TG-gradene hjelper deg å forstå alvorlighetsgrad og avvik, men de gir ikke alene en ferdig plan for hva du skal gjøre først. For å bruke rapporten godt, må du lese begrunnelsen bak hver grad, se etter anbefalte undersøkelser og vurdere konsekvensen av å vente.

I tilstandsrapporter etter dagens regelverk brukes tilstandsgrader fra TG0 til TG3, og TGIU når en bygningsdel ikke er undersøkt. Per oktober 2026 bygger nye rapporter på NS 3600:2025 og forskriften til avhendingslova. Eldre rapporter kan ha noe annen oppbygning og begrepsbruk.

Hva betyr TG0, TG1, TG2 og TG3?

TG er en standardisert vurdering, ikke en garanti for framtidig tilstand. Det avgjørende er alltid teksten i rapporten: hva er observert, hvilke deler er undersøkt, og hvilke forbehold er tatt?

En TG3 betyr ikke alltid «gjør alt nå»

TG3 er viktig å ta på alvor, men betyr ikke automatisk at hele bygningsdelen må skiftes samme uke. Noen TG3-forhold gjelder behov for videre undersøkelser, manglende sikring eller avvik som kan avgrenses. Andre kan være mer direkte knyttet til skade eller fare.

Start med å avklare:

• Hva er det konkrete avviket?
• Er det tegn til aktiv skade, vann, fukt eller sikkerhetsrisiko?
• Hvilket tiltak eller hvilken undersøkelse anbefales?
• Har den bygningsdelen sammenheng med andre prosjekter?
• Finnes det kostnadsanslag, og hva er forutsetningene deres?

Rapporten er et beslutningsgrunnlag. En kvalifisert fagperson må vurdere løsning og utførelse når det trengs.

En TG2 kan være viktigere enn en TG3

Prioritet handler ikke bare om høyeste tilstandsgrad. En TG2 på tak eller drenering kan fortjene rask oppfølging dersom konsekvensen av å vente er stor eller det finnes tegn til fukt. Samtidig kan en TG3 knyttet til en mer avgrenset detalj ha lavere samlet betydning for budsjettet.

Derfor bør du vurdere fire ting samtidig:

1. Alvorlighetsgrad: hva beskriver rapporten?
2. Konsekvens: hva kan skje hvis dere venter?
3. Avhengigheter: hva bør gjøres samtidig eller før noe annet?
4. Sikkerhet i grunnlaget: er forholdet godt dokumentert, eller må det undersøkes?

Hva en tilstandsrapport sier – og ikke sier

Rapporten kan hjelpe deg med

• å identifisere synlige eller målbare avvik ved sentrale bygningsdeler
• å forstå hva den bygningssakkyndige har observert
• å se hvilke deler som har anbefalte tiltak eller videre undersøkelser
• å sammenligne dokumentasjon, alder og opplyste arbeider

Rapporten kan ikke alltid avgjøre

• tilstanden i skjulte konstruksjoner som ikke er åpnet eller undersøkt
• eksakt tidspunkt for framtidig utskifting
• endelig pris for et tiltak
• hvordan prosjektet bør prosjekteres eller utføres
• hvilken rekkefølge som passer best for akkurat deres budsjett og planer

Se derfor etter begrensninger i inspeksjonen. Rom under terreng, våtrom, elektriske anlegg og skjulte deler av tak og rør kan ha forhold som krever mer spesialisert kontroll.

Slik leser du rapporten på en praktisk måte

1. Lag en kort liste over alle TG2, TG3 og TGIU

Ikke prøv å løse alt mens du leser. Marker først hva som gjelder tak, fukt, våtrom, elektrisk, rør, ventilasjon og bærende konstruksjoner.

2. Noter rapportens begrunnelse og kilde

Skriv ned side, observasjon og anbefalt neste steg. Dette er nyttig når dere snakker med fagpersoner eller sammenligner tilbud senere.

3. Skill tiltak fra undersøkelser

«Undersøk nærmere» er ikke det samme som «skift alt». Men det er en handling som bør få plass i planen, fordi den reduserer usikkerheten før større investeringer tas.

4. Knytt funnene til tid og budsjett

Sorter i nå, snart, senere, valgfritt og vent. Det gir ofte et mer brukbart bilde enn en lang liste etter rapportens kapittelinndeling.

Når bør du hente inn fagperson?

Du bør vurdere faglig undersøkelse før du tar en stor beslutning når rapporten peker på mulig vanninntrenging, fukt, sikkerhet, alvorlige avvik i våtrom, elektrisk anlegg eller konstruksjon. Det samme gjelder når en bygningsdel er viktig for et planlagt prosjekt, men grunnlaget er mangelfullt.

Be om en konkret vurdering av problem, anbefalt omfang og usikkerheter. En god undersøkelse skal gjøre neste beslutning klarere – ikke bare legge til flere generelle forbehold.

Gjør rapporten om til en prioritert boligplan

Har du en tilstandsrapport, kan Varde gjøre den om til en gratis prioritert boligplan. Varde samler observasjoner, kilder og åpne spørsmål, og hjelper deg å se hva som bør komme først, hva som kan vente og hvilke prosjekter som bør planlegges sammen.

Anbefalingene skal vise grunnlaget og usikkerheten. Varde erstatter ikke en bygningssakkyndig, elektriker, rørlegger eller annen fagperson – men gjør det enklere å bruke rapporten før dere bestemmer dere.

FAQ: TG-grader i tilstandsrapport

Hva betyr TG2 i en tilstandsrapport?

TG2 betyr at det er registrert vesentlige avvik eller forhold som kan kreve tiltak, oppfølging eller videre vurdering. Les alltid den konkrete begrunnelsen; TG2 er ikke en ferdig diagnose eller en dato for utskifting.

Hva betyr TG3 i en tilstandsrapport?

TG3 beskriver store eller alvorlige avvik. Forholdet bør undersøkes og følges opp raskt, men riktig tiltak og hast avhenger av hva rapporten faktisk beskriver, og av faglig vurdering på stedet.

Er TGIU det samme som at det ikke er noe galt?

Nei. TGIU betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt. Det er en usikkerhet dere bør ta med i beslutningen, særlig dersom det gjelder viktige deler av boligen.

Kan jeg bruke en gammel tilstandsrapport som planleggingsgrunnlag?

Ja, som historisk dokumentasjon og utgangspunkt. Men tilstanden kan ha endret seg etter rapportdatoen, og standard/oppbygging kan avvike fra nyere rapporter. Kontroller dato, eventuelle nye symptomer og dokumentasjon på arbeid utført etterpå.